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新业态能否激活老商圈-【新闻】

发布时间:2021-05-23 23:16:00 阅读: 来源:窗锁厂家

记者近期巡城发现,东城街道花园新村这一传统商圈人气逐渐回升,资源得以盘活,正在为东莞传统商圈发展探索新路。

东城街道花园新村片区所占面积不大,历经多年建设,形成了特色鲜明的商圈,曾引领区域商业发展潮流,在东莞区域商业格局中很典型。近年来,花园新村商圈商业衰落、人流减少、配套滞后。为适应新时期的消费需求,目前该商圈的传统商业项目在积极转型,新兴经营模式崭露头角,产业性项目雏形初现。

辉煌

曾为市区最繁华商圈之一

花园新村商圈作为市区最早的商圈之一,为大众所熟悉。在地域上划分,该商圈以花园新村小区为核心,囊括小区内67栋商品房,周边聚集数十个楼盘小区,形成了一个大型的商圈。花园新村小区始建于1985年,由东莞市房地产开发总公司开发,是市区开发时间最早地产项目之一。1992年,花园新村经市政府批准划归东城街道管辖。

从商业格局上划分,花园新村商圈具有广泛的范畴。横线从新河北路为起端,延伸至东城中路沿线,纵线从运河路延伸至学院路、罗沙路一带,该范畴属于传统意义上的花园新村商圈。将该商圈比作一个商业坐标,花园商城广场是原点,形成红荔路与花园路、文华路的商业交汇。

花园商贸广场位于商圈的核心位置,是该商圈的标志性商业项目。这里进驻了知名的商场永旺百货,由之前的吉之岛商场改成现名。以花园商贸广场为龙头,花园路形成了长约一公里的特色商业街,沿街分布了数百间店铺,主打服饰、床上用品等经营业态,在市区具有很高的知名度。红荔路沿线主要以装饰建材、家具灯饰为主,是东莞大型装饰材料之地。花园路作为该商圈的主街道,形成服饰、床上用品一条街,文华路则形成饮食一条街。

在上世纪90年代,市区商业主要集中在莞城西城楼商圈,花园新村连接着新河北路,比邻莞城传统商圈,与后来崛起的东纵大道商圈、东城大道商圈等,形成城市级商圈,规模大、成熟度高。花园新村商圈在当时消费环境领先,而且很好地对接莞城优质的商业资源,使得该商圈迅速聚集商业资源,形成市区昔日最繁华的商圈之一。

衰落

消费聚集能力减弱

花园新村小区在上世纪80年代建成,周边聚集的商住项目雏形初现,花园新村一带形成庞大的商业体系。花园新村商圈与莞城旧城商圈鼎力发展的格局,一直延续到约2000年,雍华庭商圈、东纵大道商圈、世博商圈等区域性商业相继出现,南城的鸿福商圈、西平商圈等在近年崛起。

商业格局的转移,商业氛围的变化,带来了不可避免的现实问题。2000年以后,花园新村商圈由鼎盛走向衰落。处于该商圈龙头地位的花园商贸广场,早前的店铺经营率很高,沿街铺位更是一铺难求。好景持续多年后,现该广场一楼有不少空置铺位,转租或转让率较高。广场四楼原是一家酒楼,酒楼几年前撤离后,物业一直空置着。不仅如此,近年来,商圈的沿街店铺也出现了高空置率。

随着大市区的扩容,各大商圈的崛起,加上消费人口在减少,市区商业竞争呈现白热化。市区昔日规模最大的莞城旧城商圈生意减少、人气不足,花园新村商圈受到波及。

花园新村商圈是由地产项目演变而成,贴近市场,融合市场,在早期具有很强的集聚效应。永旺百货至今依然是花园新村商圈最具人气的龙头项目,该公司将东莞首家门店设在这里,花园新村商圈的影响力可见一斑。花园新村不仅吸引了永旺百货,同时吸引了家乐福的市区首家门店。家乐福门店设在运河边上,由于运河沿岸的商业氛围在弱化,该门店五六年前就关闭了,新门店设在花城广场,也是隶属于花园新村商业范畴。

近年来,不少银行等商业机构从花园新村撤离。银行机构的聚合或撤离,是反映一个区域商业变化的晴雨表。花园新村早期为商业旺地,各大银行对这里非常青睐,纷纷设立支行或分理处,如今部分机构已搬离,使得这一带的营商环境或多或少受到了影响。

花园新村商圈一直在演变与发展,但是受到了诸多因素的影响,其影响力显然在弱化。该商圈受到了多种因素的制约,包括停车位不足、缺乏大型购物场所、主力店单一、综合配套滞后等问题。商圈内除了花园商贸广场拥有地下停车库,其余主要依赖路面停车,远远满足不了实际需求。花园新村商圈缺乏大型购物场所,主力店单一,随着其它商圈的崛起,该商圈影响力日趋下降。另外,消费环境及综合配套等较为滞后,难以适应消费模式的转变同样制约了该商圈进一步发展。

转型

从单一业态向多业态发展

近两年来,花园路涌现了不少包括咖啡店、糖水店、面馆等休闲消费门店。使得单一的经营业态日趋完善。花园路沿街店铺之前几乎是清一色的服饰、床上用品门店,在业界知名度很高。花园路早年主打休闲服饰,形成一条时尚休闲的商业街,后来随着床上用品门店多起来,服饰与床上用品呈现“平分秋色”的状态。

随着市区商业项目逐渐增多,消费人流未见明显增加,加上电子商务的影响,服饰及床上用品的实体店受到电商的冲击。服饰店关闭了不少,至今依然受到不少影响。

床上用品门店同样受到大环境的影响、电商的冲击,不过形势并没有那么严峻。这些门店从传统的经营模式,逐步转变为线上线下的同步战略,增强与市场接轨的能力。有商家表示,服饰店多由个体经营,展示的款式有限,而且售价高于电商,导致实体店逐渐失去优势。床上用品等门店之所以能支撑下来,是因为有厂家作为后盾,同步开展线上线下销售。

从服饰及床上用品的单一业态,转变为休闲消费等综合性业态,这显然是应对电商影响,适应市场的体现。商业街需要进行适时改变,才能满足多元化的消费体验,聚集更多的人气。花园新村商圈近年逐步丰富经营业态,吸引了很多年轻消费者,让人气重新旺起来。业内人士分析,这一带有很大的潜力,关键在于打造好消费环境,丰富经营业态,做好配套服务,不仅留住本区域的消费人群,同时吸引其他地方的客源。

花园商贸广场近年努力完善经营业态,一度挂出横幅,宣称引进影院,即将开业。但是时隔一年多,影院项目被搁置,备受关注的消费卖点没有了下文。目前,该项目的四楼物业依然处于空置状态。

创新

建家居全品类O2O体验平台

在红荔路,一个大型商业项目外围搭建了脚手架,正密锣紧鼓装修。该项目是美臣客O2O家居体验中心,宣称要打造东莞首家最大家居全品类O2O体验平台。

美臣客O2O家居体验中心的前身为彩怡名居装饰材料城。当时,随着花园新村小区建设,这一带掀起了地产开发热,红荔路优势位置突出,便形成大型装饰材料之地,并与莞城罗沙路的装饰材料集散地相呼应,成为市区一个规模很大、辐射面很广的装饰材料展销地带。彩怡名居顺应时势,助力沿线装饰材料经营业态高端化,一度成为标杆式项目。可惜由于大环境变化,大约在两年前,彩怡名居关闭了,美臣客O2O家居体验中心正酝酿亮相。

美臣客招商的建材类、家具类等经营内容与彩怡名居差别不大,在家居类的经营范围更为丰富些,囊括家居饰品、进口食品、体育用品、厨房用具、品牌家电、精品陶瓷、塑胶制品等10多个种类。美臣客有关负责人表示,这是美臣客在东莞推出的首个项目,接下来将在全国范围内规划建设更多O2O家居体验中心,开启线上线下两个渠道,解决了线上销售、线下体验的问题。

近年来,家居卖场不断涌现,行业竞争尤为激烈。美臣客的到来,能否带来全新的体验,能否带来人气的聚集,受到了外界的关注。该公司称,家居饰品受到网购渠道冲击。在一些电商平台上,经常可以找到与线下的同类型产品,并具有较强的价格优势。无法形成品牌的差异化,性价比也不高,是造成线上家居饰品销售难的一个原因。

美臣客是否能够聚集客源、财源、资源,不久将见分晓。可以肯定的是,该项目带来的经营新模式,对于花园新村商圈盘活商业街资源,激活更大的发展空间,具有一定的启发意义。莞城是东莞商业的发源地,莞城商业至今占据一席之位,关键在于形成经营特色,像西正路是莞城最为繁华的街道之一,以中高档服饰、精品店及钟表首饰为主;向阳路是手机一条街,规模为市区之最;金牛路段主要以汽修及零配件为主;新风路是莞城最为传统的服装街等,均是依托特色资源进行支撑发展。

与市区新崛起的商圈不同,花园新村商圈代表了一个时期的商业典型,不仅具备普通商圈的日常业态,同时拥有多条专业化商业街作为支撑,形成独特的经营特色。在传统意义上,餐饮休闲娱乐业态能有效增强商业项目的辐射能力,如果花园新村不断强化餐饮休闲娱乐业态,克服主力店欠缺、地段边缘化等弊端,同样可以发挥区域商业的聚合效应。

无论红荔路,还是花园路,或者是文华路,以及该商圈更广泛的范畴,规模化经营已形成气候,在业界也产生一定的影响力。接下来,关键是需要借助新思维,植入新模式,不断适应市场的变化,将项目做精做大。

花园新村传统商圈

需注入电商新元素

■访谈

东莞市政协委员梁聚峰:

花园新村商圈如何克服弊端,获得更大的发展空间;如何发挥传统批发街的优势资源聚集人气;如何借力新上马的商贸物流项目,以推动商业资源整合发展?为此,记者采访了东莞市政协委员梁聚峰。

南方日报:花园新村商圈如何破除停车位不足、缺乏大型购物场所、综合配套滞后等弊端?

梁聚峰:花园新村商圈的衰落与东莞旧城区的衰落联系在一起,两者属于同样的地理方位,因为城市发展重心开始转移,逐渐失去了银行、医院等优势资源,缺乏了产业支撑,另外与东莞产业结构重心转移也是有关的。

商圈衰落,关键是人流不足,要聚集人流,不妨从多方面入手。可以将邻近商圈的闲置土地等加以改造,开辟为停车位,或者建设新建项目,确保停车位充裕。该区域的道路为早期建设,交通承载量有限,可以多设置驿站或单车租赁点,与传统交通进行衔接,使得这一带成为休闲的购物去处。另外,这一带有一些道路,但是并非四通八达,关键要做好交通衔接工作,克服交通短板。

南方日报:花园新村商圈有专业的商业街作为支撑,包括形成了服饰及床上用品一条街、饮食一条街、装饰材料集散地等,如何借力传统资源聚集人气?

梁聚峰:城市在扩容,商圈在外迁,花园新村商圈之所以没有很大的衰落,依然保持着吸引力,关键就是有些传统商业街资源作为支撑,支撑着这一带慢慢稳定发展,聚集人气。花园新村在一定程度上属于旧城,这显然跟旧城出现空心化的趋势是有关联的,花园路之前曾将饮食全部迁出,其实对人气影响是很大的。

花园新村一带需要进一步发挥传统商业街的集聚效应,不断提升品质,在转型升级新的业态、新的经营模式方面,可以进行更多的尝试,往传统商业注入电商等新元素。这一带在整体发展上处于较为停滞的状态,需要做好整体的规划与建设,尤其加快“三旧”改造,将周边区域进行融合发展。

南方日报:花园新村商圈内的一些商贸物流项目即将上马,不仅聚集人气,同时带来了全新的经营模式。花园新村如何以产业项目推动商业资源整合发展?

梁聚峰:花园新村与高?丁⑹?俳鲆缓又?簦???园督ǔ闪瞬簧俾ヅ蹋?鸾ゾ奂?巳似??杂诨ㄔ靶麓迳倘Φ拇?成桃到钟谢??拇??饔茫??ㄗ笆尾牧喜晒骸⒁?程逖椤⑿菹泄何锏龋?ㄔ靶麓宥灾鼙叩纳套∠钅啃纬膳涮追?瘛?/p>

花园新村一带具有发展物流、批发的优势条件,本来已有很好的基础,加上一些新项目上马,不仅留住人流,同时会聚集人流。只要周边的产业项目旺起来,花园新村就会旺起来。综合多方面的条件,这里不适合做太大型的商业项目,反而可以做好配套性的服务,比较适合走中端道路,打造休闲产业。这一带适合打造创意文化产业,毕竟这里的空间有限,建设密集比较大,而打造文化创意产业项目并非要占地很大,这里比邻老城区,有一定的文化氛围,政府可以给予更大的扶持力度,助力这种产业模式得以实施。

借力产业项目促商圈改造升级

■记者手记

在东城中路与文华路交汇处,东城国际食品交易中心已接近完工,目前正在招商中。该项目总占地8万平方米,分两期开发。按照规划,该项目将打造成为目前东城规模最大,规划最完善、地段最好、潜力最大的食品批发市场。

城市扩容发展,消费人群外迁,新区域成为城市发展的重心,这已是大势所趋。花园新村商圈属于传统商圈,由于为早期规划建设,考虑的层面受限,导致了消费环境、配套服务等方面凸显了弊端,一度出现商业衰落、人流外迁等困境。像东城国际食品交易中心等新项目崛起,将为稳住花园新村商圈的消费要素,发挥积极的作用。

花园新村需要更多聚集人气的商贸项目,不止是一个消费项目,更是一个留住人流、聚集人流的平台,将吸引人流、车流、资源流,使得这一带保持着发展的活力。花园新村拥有良好的产业基础,尤其是现代服务业的配套资源,如今借力新项目的运营,将发挥产业基础的带动作用,有利于稳住商圈的人流资源、助力商圈保持吸引力。

花园路、红荔路、文华路等特色商业街,为东城的商业发展铺垫了基础。顺着花园新村,沿着运河、东江边,物流商贸项目的布局,有助于东城的产业升级、区域商业的提升。东城早前谋划在运河沿线积极打造大物流经济带,借助运河整治和城市轨道交通R2线建设,不断完善基础设施,整合各类物流资源,尽快形成专业化、社会化、现代化的物流服务体系。

在新常态下,东城依托扎实的产业基础,突出的优势条件,加快加快生产性服务业发展,编制生产性服务业发展规划,重点推动研发设计、物流配送、金融服务、外贸服务等产业发展。尤其是抓住石龙火车站开通国际货运专列、轨道R2线年内通车等机遇,打造莞龙路现代物流黄金通道。以产业项目推动资源整合发展,在花园新村商圈的改造升级中,体现更大的助推力与凝聚力。

(完)

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